Kira anlaşmazlıklarında arabulucuk nasıl işleyecek? Evsahibiyle kiracı nasıl anlaşacak? Anlaşamazlarsa ne olacak?

Gayrimenkul hukuku uzmanları, kira davalarında arabulucunun mecburî olmasının değerli bir misyonu yerine getireceğini, bu sayede davaların çok kısa müddette çözülebileceğini bildirdi.

Kiracı ile mesken sahibi ortasındaki bağlantıya yönelik kararları de içeren “İcra ve İflas Kanunu ile Kimi Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”, TBMM Genel Heyeti’nde kabul edildi.

Kanuna nazaran, kira ilgisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve paydaşlığın giderilmesine ait uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan evvel arabulucuya başvurulmuş olması kuralı aranacak.

Gayrimenkul hukuku uzmanları, 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girecek düzenlemeyi kıymetlendirdi.

KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCUK NASIL İŞLEYECEK?

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, son devirde kiracı ile mal sahibi ortasındaki ilginin önemli formda bozulmasının, artan davaların ve sulh hukuk mahkemeleri ile icra mahkemelerinin kira kontratı kaynaklı ihtilaflar nedeniyle kilitlenmiş olmasının bu davalarla ilgili arabuluculuk sürecini gündeme getirdiğini söyledi.

Yeni düzenlemeyle kira mukavelesi kaynaklı ihtilaflarda arabulucunun mecburî hale getirildiğini vurgulayan Kiraz, yasanın 1 Eylül’den itibaren geçerli olacağını, bu tarihten evvel açılacak tüm davaları ve tahliye talepli icra takipleri için arabulucunun mecburî olmayacağını kaydetti.

Kiraz, “1 Eylül’den itibaren bir mal sahibi yahut kiracı, dava açmak istediği takdirde orta buluculuk sürecini geçmeden direkt dava açamayacak ve dava açsa bile davası metot tarafından reddedilecektir” dedi.

O tarihten sonra orta bulucunun kendisine yapılan müracaat kapsamında tarafların sav ve savunmalarını yazılı olarak alacağını ve sonrasında da tarafları uzlaşma görüşmesine davet edeceğini aktaran Kiraz, bu davete icabet edilmesi halinde taraflara yargılama sürecinin uzunluğunu, tüm tarafların aslında şad olamayacağını, önemli bir vakit ve güç kaybı oluşturacağını anlatacağını söyledi.

EVSAHİBİYLE KİRACI NASIL ANLAŞACAK?

Ali Güvenç Kiraz, tarafların orta bulucuda mutabakatı halinde uzlaşma tutanağıyla sisteme kayıt yapılacağını ve bir mahkeme kararı üzere süreç göreceğini belirterek, kelamlarını şöyle sürdürdü:

“Ancak taraflar uzlaşamazlar yahut orta bulucu uzlaşma görüşmesine katılmazlarsa orta bulucu, uzlaşma konusunda olumsuz raporunu düzenleyecek ve bunu da yeniden sisteme kaydettirecektir. Artık bu uzlaşmazlık tutanağı sonrasında dava açma hakkı oluşacaktır. Bu evre geçilmeden muhakkak dava açılamayacaktır. Kira tespit davaları açısından orta buluculuk sistemi kıymetli bir misyonu yerine getirecek. Kesin bir yüzde verilemez ancak yüzde 40-50 üzere bir muvaffakiyet oranı öngörülebilir. Tahliye davaları açısından ise birebir iyimserlikte olamıyoruz. Şöyle ki mal sahiplerinin daha evvel görüştükleri ve ihtarname gönderdikleri kiracıları ile tahliye sürecinde uzlaşmadıklarını görüyoruz. Bu noktada tahliye davaları açısından orta buluculuk sürecinde muvaffakiyet oranını daha düşük olacağını düşünüyoruz.”

Kiraz, yeni düzenlemenin yalnızca kira kontratı kaynaklı ihtilafları değil, bilhassa site apartman hayatını yakından ilgilendiren kat mülkiyeti kaynaklı ihtilaflar içinde zarurî orta buluculuk koşulunun getirildiğini, genelde çok rahat çözümlenebilecek komşuluk hukuku meselelerinin aslında orta bulucu vasıtasıyla çözülmesinin taraflar açısından çok yerinde bir uygulama olacağını söyledi.

Yine çok uzun yıllar süren paydaşlığın giderilmesi (izalei şuyu) davalarında da mecburî orta buluculuk kuralı getirildiğini aktaran Kiraz, “Hissedarların paylaşım yapmak istedikleri lakin uzlaşamadıkları ve gayrimenkullerinin düşük bedellerle satılmasının yolunu açan bu davalarda getirilen orta buluculuk kuralı hem süreyi kısaltacak hem de bedel kayıplarını engelleyebilecektir” dedi.

ANLAŞAMAZLARSA NE OLACAK?

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Lideri Avukat Ali Yüksel de arabuluculuk sürecinin uyuşmazlık konusuna nazaran değiştiğini belirterek, “Arabuluculuk süreci toplamda 4 hafta sürüyor ve gerekiyorsa 1 hafta uzatılabiliyor. Bu müddet ticari uyuşmazlıklarda 4 hafta ve gerekirse 2 hafta uzatılabiliyor, kira bağlantılarında husus ticari ise 4 hafta sürüyor ve gerekirse 1 hafta uzatılabiliyor. Uyuşmazlık konusu ticari olmayan olağan kiralarda ise arabuluculuk müddeti 3 hafta oluyor ve gerekiyorsa 1 hafta uzatılabiliyor.” diye konuştu.

Yüksel, zarurî arabuluculuk kapsamına giren kira ihtilaflarına ait şu değerlendirmelerde bulundu:

“Kira tespit davaları, kira uyarlama davaları ve kiralananın tahliyesi davalarının yanı sıra gereksinimden tahliye, borç ödememe sebebiyle tahliye, yeni malik muhtaçlığı sebebiyle tahliye, 10 yıllık mühletin dolması sebebiyle tahliye, arsa müddetinin dolması sebebiyle tahliye, arazi kirası sebebiyle tahliye, kiracının verdiği hasar ve depozitonun geri alınması hususlarındaki uyuşmazlıklarda arabulucuya gitmek zarurî olacak. Ayrıyeten aidat ödemeleri, işgal edilen yerlerle ilgili hususlar ve genel konseylerle ilgili kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda da arabuluculuk zarurî olacak.”

Yüksel, binalarda yahut topraklarda duman, pis su, koku ve gibisi bahislerde komşunun rahatsız edilmesi; ağaçların komşu yere taşması ve yerden geçilmesi üzere bahisler ile taşınmaz zamanı yahut tıpkı hakların arabulucuda düzenlenebileceğini anlattı.

Ali Yüksel, miras hukukunun kapsam içinde olmadığını kelamlarına ekledi.