Konut balonu patladı, sermaye ofise yöneldi… Rota değişti

Artan kira geliri nedeniyle son bir yılda konuta kayan yatırımcı, ev kredilerine ve kira artışına gelen kısıtlamadan dolayı rotasını ofise çevirdi. Son dört yıldan bu yana ofise pazarında yeni üretim neredeyse durma noktasındaydı. Pandeminin etkisinin azalması ile ofise talebin artması, yatırımcı için ofis pazarını yeniden çekici hale getirdi. Sektör temsilcileri, artan taleple birlikte 2023 yılında konutta olduğu gibi bir ofislerde arz sorunu yaşanabileceğine dikkat çekiyor. 5 yıldan bu yana yeni ofis yapmayı durduran müteahhitler de yeniden bu projeleri gündemlerine almaya başladı.

Dünya Gazetesi’nden Leyla İlhan’ın haberine göre, döviz cinsinden artışlar başladı Cushman & Wakefield Türkiye Genel Müdürü Tuğra Gönden, konutta uzun süre yeni proje yapılmaması nedeniyle artan taleple nitelikli yeni konut arzının giderek eridiğini belirterek, “Şimdi çok çok benzer bir durumu çok yakında nitelikli ofiste görebiliriz. Özellikle kullanıcı tarafında bunu çok fazla göreceğiz” dedi. Arz sıkıntısının özellikle tek mülkiyetli büyük ofis alanında yaşanacağını ifade eden Gönden, “İstanbul Finans Merkezi’ni bunun dışında tutuyorum. Çünkü katılım belgesi karşılığında kiralama yapılacağı için herkes Finans Merkezi’nde olamayacak” dedi. Talep tarafında Rusya-Ukrayna savaşı nedeniyle Rusya’daki operasyonlarını kapatan uluslararası şirketlerin bir bölümünün Türkiye’ye döndüğünü ve pandeminin etkisinin azalmasıyla ofislere dönüşün son bir yılda giderek arttığını aktaran Gönden, “Özellikle Levent, Ataşehir gibi bölgelerde çok ciddi oranda boşluk eridi. Tek sahipli nitelikli binalarda artık 2 bin metrekareden büyük alanlar zor bulunuyor” dedi. Yatırımcının da konuttan ofise dönmeye başladığını ifade eden Gönden, taleple birlikte gözde bölgelerde satılık ofis stokunun neredeyse tamamının eridiğini, ancak ikinci bölgelerde stok kaldığını söyledi. Metrekare satış fiyatlarının merkezi yerlerde 4-5 bin dolar, çeperlerde ise bin dolar seviyelerinde olduğunu kaydeden Gönden, yine gözde bölge ve ofislerde kiralarda da artık enflasyonun yanı sıra döviz bazında da artış yaşanmaya başladığına vurgu yaptı.

YATIRIMCININ ALIMLARI YILSONUNDA ARTACAK

Şu anda İstanbul’da kiralık ofis sayısının çok azaldığını bir yıl içinde ofis kıtlığıyla karşılaşma ihtimalinin arttığına vurgu yapan Kuzeybatı Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Murat Ergin de, “Şu anda bazıları ofis alınmaz diyor. Ancak piyasayı bilen yatırımcılar alımlara başladı. Diğerleri de aralık sonu gibi alalım moduna girecekler. Çünkü konutta da artış önce kiralardan başladı. Kiralar çok yükselince alalım demeye başladılar. Şu anda geçen yıl konutta olan ofiste kiralama kısmında oluyor” diye konuştu. İç talebin yanı sıra Türkiye’nin ucuzlayan vasıflı iş gücünün yabancı şirketleri de Türkiye’ye çektiğini anlatan Ergin, “Ayrıca Türkiye’nin doğal nüfus artışı da var. Müteahhitler şu anda ofise başlasa da iki yıl içinde tamamlayabilirler. Tek iyi haber Finans Merkezi’nin geliyor olması oldu. Yoksa ofislerimiz şu anda bile dolmaya başladı. Yüzde 65-70’lere inen doluluk oranları yüzde 80’leri geçti” dedi.

“YENİ OFİS PROJESİNİ GÜNDEMİMİZE ALDIK”

BBDK konut kredi limitlerine kısıtlama getirmesinin yanı sıra kira artışına yüzde 25 sınırı getirilmesiyle konuta gelen yatırımcı kitlenin çekilmesine neden olduğunu söyleyen Invest İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Bahattin Uçar, “Aşırı talep olmayınca konutta fiyatlar biraz daha duruldu. Ofislere gelince İstanbul özelinde neredeyse ofis üretilmiyordu. Stokta olan ofislerden bir kısmı kiralandı bir kısmı satıldı. Ofis talebi de fazla olduğu için benim fikrime göre 2023 yılı sonuna doğru konutta yaşanan durumu görebiliriz” diye konuştu. Firma olarak kendilerinin de İstanbul’da yeni projelerinde ofise yer vereceklerini kaydeden Uçar, “5 yıldır yeni ofis projesi yapmıyorduk. 3 yılda stokları bitirmeye çalıştık ve bitirdik. Şimdi taleple birlikte ofiste stoklar bitmeye doğru gidiyor. Önümüzdeki yıl ofis arıyoruz ancak istediğimiz nitelikte ve metrekarede ofis bulamıyoruzu konuşacağız” dedi. Uçar, bundan dolayı 6 ay öncesine kadar sektörün ofis yapıp yapmama konusunda endişeli olan firmaların stokun sıfırlanmaya doğru gitmesiyle ofis yapımını gündemlerine almaya başladığını söyledi.

“FİNANS MERKEZİ ARZ SIKINTISINA ÇÖZÜM OLUR”

JLL Türkiye Ofis Kiralama Direktörü Mahir Mermer, “Bazı ofisler de konuta dönüştürüldü. Aslında ofislere ilgiyle birlikte talepte arttı. Kiralar da yukarı doğru çıkmaya başladı. Bazıları da dövizle kontrat isteme yoluna gitti” dedi. Öte yandan pazara 1,5 milyon metrekarelik ofis alanı olan Finans Merkezi’nin gireceğini kaydeden Mermer, “Buradaki ofislerin yarısını kamu kurumları kullansa da 800- 850 bin metrekaresi dışarıya kiralanacak. Maslak’tan büyük bir arzdan bahsediyoruz. Dolayısıyla ben bir sıkıntı görmüyorum” değerlendirmesini yaptı. Ayrıca yatırımcıda pandemiden dolayı ofise karşı bir korku oluştuğunu belirten Mermer, “Yeni ofislerin çoğu içi tamamlanmadan teslim ediliyor. Yatırımcı da bu arda artan tadilat masraflarından dolayı daha çok lojistik, depo, otel yatırımlarına daha fazla ağırlık veriyor. Diğer taraftan taleple birlikte daha fazla ofis stokunun olduğu Kağıthane gibi ikincil lokasyonlara bir kayma olacak” yorumunu yaptı.